Erschwinglichkeit verstehen

Sie können leicht an Elm Brook vorbeifahren und ihn verpassen. Das 13 Hektar große Wohnprojekt in Concord, MA, liegt an einer gewundenen Sackgasse. Ein sumpfiges Gebiet, dicht mit Weinbewuchs, umgibt den größten Teil der Bebauung und versperrt es den Blicken der Nachbarn im Osten und Westen. Im Süden grenzt Elm Brook an unbebautes Land.

Es gibt 12 Häuser: mit Schindeln verkleidete Capes, Saltboxes und zweistöckige Kolonialhäuser, alle mit weniger als 180 Quadratmetern Wohnfläche. Es handelt sich um Einfamilienhäuser auf kleinen, naturnah gestalteten Parzellen. Jedes dieser modularen Häuser mit drei Schlafzimmern wurde im zentralen Bundesstaat New York nach strengen Energiestandards gefertigt und dann zur Montage vor Ort nach Massachusetts geliefert.

Elm Brook wurde erst vor drei Jahren fertiggestellt und bietet keine Hinweise auf den lokalen Widerstand, auf den Toby Kramer, SM '91, ein Concord-Immobilienberater, und Peter Roth, MAR '85, SM '86, Entwickler des Projekts, gestoßen sind das Projekt zur Realität. Die Häuser in Elm Brook scheinen alltäglich zu sein. Aber in einer Gemeinde, in der es viele teure historische Immobilien gibt, werden diese Häuser immer seltener. Sie sind erschwinglich.



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Die Bezahlbarkeit von Wohnraum ist ein komplexes Thema. Viele Jahre lang galt die landläufige Meinung, dass ein Haushalt nicht mehr als 30 Prozent seines Einkommens für Wohnen ausgeben sollte. Aber diese Ansicht hilft den politischen Entscheidungsträgern wenig, auf die Bedürfnisse der Region einzugehen. Viel nützlicher ist ein klares Verständnis der Nähe einer Gemeinde zu den Arbeitsmärkten. Erschwinglicher Wohnraum, der 40 Kilometer von einer Konzentration von Arbeitgebern entfernt liegt, ist nicht so wertvoll wie Wohnraum im Umkreis von 16 Kilometern. Staaten und Gemeinden können ohne eine konkrete Definition des zu lösenden Problems keine angemessene Wohnungspolitik entwickeln. Und das bedeutet zu verstehen, was Erschwinglichkeit bedeutet. Mit seiner neuen Housing Affordability Initiative (HAI) unterstützt das Center for Real Estate des MIT die Wohnungswirtschaft dabei.

Was bedeutet erschwinglich?
Traditionell galten Wohnungsverkäufe als Wirtschaftsmotor. Aber in Massachusetts blieben die Wohnungsverkäufe – mit Ausnahme von Eigentumswohnungen – im vergangenen Frühjahr unverändert. Und die Bevölkerung der Region schrumpft. Die im Juni letzten Jahres veröffentlichten Zahlen des Census Bureau zeigten, dass zwischen April 2000 und Juli 2004 fast 20.000 Menschen, 3,4 Prozent der Stadtbevölkerung, Boston verließen.

Obwohl kein einzelner Faktor diesen Migrationstrend erklären kann, ist der Wohnungspreis – die durchschnittlichen Kosten eines Einfamilienhauses in Massachusetts nähern sich nach Angaben der Massachusetts Association of Realtors bei 400.000 US-Dollar – sicherlich ein wichtiges Thema.

Im gleichen Zeitraum zogen mehr Amerikaner in den Süden und Westen, wo sich alle 10 der am schnellsten wachsenden Städte des Landes mit mehr als 100.000 Einwohnern befinden und wo Wohnraum weitaus günstiger ist. In den vier Jahren, in denen Boston schrumpfte, stieg die Bevölkerung von Gilbert, AZ, der in dieser Zeit am schnellsten wachsenden Stadt des Landes, um fast 50 Prozent. Doch selbst dieses Wachstum trieb die Immobilienpreise nicht auf das Niveau von Boston an.

Der Trend zur Unbezahlbarkeit ist für die Region von so großer Bedeutung, dass das 22 Jahre alte Center for Real Estate des MIT 2004 ein spezielles Programm namens Housing Affordability Initiative einführte. Sein Zweck besteht darin, die Probleme, die zum Erschwinglichkeitsproblem beitragen, besser zu verstehen und durch die Klärung eines oft trüben Bildes der Immobilienbranche zu helfen, diese anzugehen.

Das bedeutet Forschung. Im Jahr 2003 verbrachten Henry Pollakowski, Direktor der Initiative, und seine Kollegen viel Zeit damit, mit Branchenexperten zu sprechen, um zu erfahren, welche Forschungen durchgeführt wurden, welche Forschungen durchgeführt werden mussten und wie das Zentrum zur Lösung des Erschwinglichkeitsproblems beitragen könnte. Im ersten Schritt sollte geklärt werden, was Erschwinglichkeit eigentlich bedeutet.

Es sei fast unmöglich, Wege zur Lösung des Problems zu finden, wenn der Umfang des Problems nicht klar sei, sagt Pollakowski. Das meiste, was wir tun, ist, Fakten klarzustellen. Wir versuchen, eine wirtschaftlich sinnvollere Definition von bezahlbar zu schaffen, die auf die vielen Arten von Haushalten, ob sie mieten oder besitzen, und die Lage bezahlbarer Einheiten im Verhältnis zu Arbeitsplätzen berücksichtigt.

Mark Baranski, SM ‘02, Senior Vice President der Overland Development Group, der maßgeblich an der Entwicklung von HAI beteiligt war, sagt: Erschwinglichkeit ist eine multidisziplinäre Frage. Es gibt keine einfachen Antworten, aber das MIT ist traditionell ein Nexus, an dem verschiedene Disziplinen interagieren. Die Initiative, so Baranski, steht für die Bereitschaft, neue Wege zu finden, um die Antworten zu erhalten, die die Branche braucht.

Widerlegung von NIMBY
Pollakowski und seine Kollegen nahmen ihre Aufgabe im Handumdrehen in Angriff. Im vergangenen Jahr haben sie Forschungen erstellt, die bereits die Art und Weise verändert haben, wie kommunale Führungskräfte, Immobilienfachleute und Kreditgeber über Erschwinglichkeit denken.

Der erste Bericht der Initiative, der im April veröffentlicht wurde, nahm einen der am weitesten verbreiteten Mythen auf, mit denen Entwickler konfrontiert sind, wenn sie eine Genehmigung für Projekte einholen – die Befürchtung, dass erschwingliche und hochdichte Wohnprojekte den Wert nahe gelegener Einfamilienhäuser drücken werden.

Pollakowski, David Ritchay, MCP '04, und Zoe Weinrobe, MCP '04, untersuchten die Auswirkungen von sieben bezahlbaren Wohnungsbauprojekten in sechs Bostoner Vororten. Sie nutzten Daten von 36.000 Immobilienverkäufen zwischen 1982 und 2003, um die Wohnwerte in den betroffenen Gebieten mit denen in anderen Teilen derselben Städte zu vergleichen.

In jedem Fall, sagt Pollakowski, folgten die Hauspreisbewegungen in den Wirkungsgebieten einfach denen in den nahegelegenen Marktgebieten. Die Veröffentlichung der Studie war wie eine kleine Explosion, die sowohl die Aufmerksamkeit der Medien als auch der Industrie auf sich zog und den Wert der Initiative für das Thema bezahlbares Wohnen unterstreicht.

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Eine solche Studie hätte für uns sehr nützlich sein können, sagt Kramer, der während der Arbeit an Elm Brook mit dem Not-in-My-Backyard-Syndrom nur allzu vertraut wurde. Das Projekt verzögerte sich um ein Jahr durch die Appelle von Nachbarn, die befürchteten, dass der Wert ihrer Immobilien sinken würde. Tatsächlich entpuppte sich Elm Brook als Erfolgsgeschichte für bezahlbares Wohnen.

Die Saat für Elm Brook wurde 1995 im Rahmen einer Umzonung gesät, als ein lokales Unternehmen anbot, die 13 Hektar, auf denen die Häuser gebaut wurden, gegen andere Grundstücke in Concord zu tauschen. Dies ermöglichte es der Stadt, einen Wohnkomplex zu errichten und gleichzeitig eine Erhaltungsauflage zu beachten, um einen Großteil des umliegenden Grundstücks in seinem natürlichen Zustand zu erhalten. Erschwinglichkeit war von Anfang an ein Ziel, und die Preise der Häuser lagen zwischen 150.000 und 300.000 US-Dollar.

1999 wurde Peter Roth nach einer dreijährigen Machbarkeitsstudie ausgewählt, um Elm Brook zu gründen. Roth war der ideale Entwickler. 1994 gründete er die in Boston ansässige New Atlantic Development Corporation mit besonderem Fokus auf bezahlbarem Wohnraum. Unter seiner Leitung hat Elm Brook erfolgreich eine Reihe verschiedener Erschwinglichkeitsprobleme angegangen.

Zunächst wurden die Preise für die Häuser des Projekts für Familien mit einem Einkommen zwischen 56.000 und 98.000 US-Dollar festgelegt. Darüber hinaus wurde jedes Haus vorbehaltlich einer Urkundenbeschränkung verkauft, die den Eigentümern vorschreibt, nur an Käufer zu verkaufen, die sich in derselben Einkommensklasse befinden. Der Wiederverkaufspreis darf den Betrag nicht übersteigen, der für Familien mit einem vergleichbaren Einkommen wie die ursprünglichen Eigentümer beim Erwerb des Hauses erschwinglich wäre.

Als nächstes wurden qualifizierte Käufer in einem öffentlichen Verfahren ausgewählt, das vier Informationsveranstaltungen umfasste, an denen mehr als 400 Familien teilnahmen. Diese Treffen gipfelten in einer Lotterie, bei der die Käufer ermittelt wurden. Von den 12 Häusern wurden vier an Minderheitenhaushalte verkauft. Sechs der Käufer waren Lehrer (darunter vier, die an öffentlichen Schulen von Concord arbeiten).

Andere waren eine Krankenschwester, ein Sozialarbeiter und ein Computertechnologe. Das Projekt, das auf eine höhere Wohndichte setzt als für Concord üblich, ist von Wiesen und Wäldern umgeben, die als Puffer zwischen Elm Brook und seinen Nachbarn dienen. Diese Landschaft soll als Freifläche erhalten bleiben, wovon sowohl die Bewohner von Elm Brook als auch ihre Nachbarn profitieren.

Es ist nun vier Jahre her, dass die Häuser in Elm Brook verkauft wurden und, so Kramer, alle unsere Hoffnungen und Erwartungen erfüllt haben. Die umliegenden Immobilienwerte haben sich gehalten.

Erschwinglichkeit auf neue Weise betrachten
Nach dem Erfolg seiner ersten Erschwinglichkeitsforschung veranstaltete das Center for Real Estate im vergangenen Mai seine erste jährliche Konferenz zur Erschwinglichkeit von Wohnungen. Mehr als 120 Personen, darunter Planer, Bauträger, Kommunalverwaltungsbeamte, Vertreter von gemeinnützigen Wohnungsbauunternehmen und Führungskräfte von Banken, waren anwesend, um sich über zwei weitere HAI-Forschungsprojekte zu informieren. Wenn die Teilnehmer auf eine weitere bahnbrechende Perspektive hofften, wurden sie nicht enttäuscht.

Das Zentrum stellte einen Prototyp-Index vor, den Rental Housing Affordability Index, der die Verfügbarkeit von preisgünstigem Wohnraum im gesamten Großraum Boston erfasst. Der Index weist jeder Stadt eine numerische Punktzahl zu, indem die Verfügbarkeit von bezahlbarem Wohnraum anhand anderer Kriterien wie dem Zugang zu Beschäftigung bewertet wird.

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Kreditgeber für bezahlbaren Wohnraum können diesen Index als Orientierungshilfe verwenden, um zu ermitteln, wo Investitionen der Region den größten Nutzen bringen. Entwickler können es verwenden, wenn sie überlegen, wo sie gebaut werden sollen, und ihre Fälle vor der Planung von Platten erstellen. Die Daten können auch politischen Entscheidungsträgern wie dem Massachusetts Department of Housing and Community Development bei der Bewertung der Regionalpolitik helfen.

In Anerkennung des Werts von erschwinglichem Wohnraum in der Nähe von Arbeitsplätzen in der Region Boston stellten MassHousing, eine quasi-öffentliche Agentur, die Finanzierungen für erschwingliche Mietwohnungsprojekte bereitstellt, und die Federal Home Loan Bank of Boston die Finanzierung dieser Forschung zur Verfügung. Laut Pollakowski sollen in den kommenden Monaten Indizes auf Basis anderer Einkommensklassen veröffentlicht werden.

Ein Erschwinglichkeitsindex, der vom Zugang zur Beschäftigung abhängt, kann zu anderen Entscheidungen führen, sagt Thomas R. Gleason, Executive Director von MassHousing. Um gute Kreditentscheidungen treffen zu können, sind mehr Informationen über den Wohnungsbau auf diesem Markt erforderlich, sowohl subventionierte als auch nicht subventionierte.

Eine weitere auf der Mai-Konferenz vorgestellte Studie analysierte die Landnutzung im Raum Boston zwischen 1997 und 2001. Lynn Fisher, Assistenzprofessorin für Immobilien am Department of Urban Studies and Planning, und ihre Kollegen untersuchten die Grundstücksgröße für 34.000 neue Einfamilienhäuser. Einfamilienhäuser, die in dieser Zeit gebaut wurden.

Ihre Untersuchungen zeigten, dass die durchschnittliche Grundstücksgröße fast einen Morgen beträgt, was sowohl im historischen als auch im nationalen Vergleich ungewöhnlich groß ist. Die Implikationen sind klar. Durch die Begrenzung des Angebots an verfügbarem Land für die Entwicklung schränken größere Grundstücksgrößen das zukünftige Angebot an beschäftigungsfreundlichem Wohnraum in allen Preisklassen ein, sagt Fisher.

Fisher stellt schnell fest, dass bezahlbarer Wohnraum auf unterschiedliche Weise zu finden ist. Menschen in der Immobilienbranche neigen dazu, sich auf Neubauten zu fixieren, sagt sie, aber es ist wichtig, sich daran zu erinnern, dass Mieten eine völlig legitime Möglichkeit ist, sich Wohnraum zu leisten. Außerdem handelt es sich bei preisgünstigeren Wohnungen in der Regel um ältere Wohnungen. Es gibt in der Regel einen großen Bestand an älteren Häusern und daher ist die Renovierung ein wichtiges Instrument zur Erhöhung der Erschwinglichkeit, das nicht übersehen werden sollte.

Irgendwann in diesem Jahr erwartet die Initiative einen Bericht darüber, inwieweit sich Arbeiter wie Krankenschwestern, Lehrer, Polizisten und Feuerwehrleute eine Unterkunft in den Gemeinden leisten können, in denen sie tätig sind. Tatsächlich wissen wir nicht wirklich, wer diese Arbeiter sind, was für ein Einkommen sie haben, Stadt für Stadt und Haushalt für Haushalt, sagt Fisher. Es ist also unklar, wie schlimm ihre Situation ist.

Aber HAI wird bald Klarheit bringen. Anhand detaillierter Volkszählungsdaten hat eine Gruppe von Studenten im letzten Sommer damit verbracht, ein Profil dieser Arbeiter und ihrer Einkommensverteilung in den gleichen 161 Städten zu erstellen, die vom Mietwohnungserschwinglichkeitsindex erfasst werden. Wie alle von HAI durchgeführten Forschungen zeigt sie die Bereitschaft, das Problem der Erschwinglichkeit aus allen Perspektiven und auf neue Weise zu betrachten. Das ist sinnvoll, denn – wie Ihnen die Mitarbeiter von HAI sagen werden – wird das Problem der Erschwinglichkeit durch eine Vielzahl von Faktoren ständig neu definiert.

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